中國衆創空間(jiān)群雄逐鹿 存在行業虛高問題  陳偉從事(shì)商(shāng)業地産行業多年，具有豐富的商(shāng)業地産實務(wù)經驗。從今年年初開始，他便開始在杭州、上(shàng)海等地謀劃運作(zuò)衆創空間(jiān)項目，期間(jiān)也(yě)曾多次到美國的舊金(jīn)山、洛杉矶等地考察。作(zuò)為(wèi)17期沙龍的主講嘉賓，他對衆創空間(jiān)有着深刻的了(le)解。
  在陳偉看來(lái)，現(xiàn)在衆創空間(jiān)的發展如(rú)果用土(tǔ)話(huà)說(shuō)是一(yī)窩蜂，說(shuō)點洋詞就(jiù)是群雄逐鹿或者全面爆發的節奏。“全國做這(zhè)個(gè)的非常多，大到像北上(shàng)廣，包括省會城市(shì)，甚至一(yī)些(xiē)縣裏面也(yě)有，說(shuō)明它很熱。我們去美國考察過程中，矽谷裏有一(yī)個(gè)華人(rén)天使投資俱樂(yuè)部，接待了(le)很多國内考察的衆創空間(jiān)題材的團隊。據他了(le)解，有不下(xià)三家要在全國開一(yī)百家連鎖規模衆創空間(jiān)的題材。”陳偉介紹說(shuō)。
  不過他認為(wèi)，目前也(yě)存在一(yī)些(xiē)問題，現(xiàn)在形式化(huà)的東西(xī)比較多。按照投資人(rén)角度考慮，現(xiàn)在這(zhè)個(gè)行業有點虛高。一(yī)方面，大家投身(shēn)這(zhè)個(gè)行業，卻沒更多思考這(zhè)個(gè)行業内在的東西(xī)；另一(yī)方面，對創業多産生(shēng)估值的偏高。

衆創空間(jiān)運營本質是風(fēng)險投資 資源整合很關(guān)鍵
  通過一(yī)段時(shí)間(jiān)的介入衆創空間(jiān)項目，在此過程中，陳偉也(yě)遇到了(le)很多困難，同時(shí)也(yě)對此有了(le)更加深入的了(le)解。他認識到，創空間(jiān)運營本質上(shàng)是做風(fēng)險投資，不是單純在做物業租賃。如(rú)果做好(hǎo)(hǎo)衆創空間(jiān)，幾個(gè)方面的資源整合很關(guān)鍵。
  他認為(wèi)，衆創空間(jiān)現(xiàn)在核心的東西(xī)是孵化(huà)。這(zhè)需要多方資源的整合，将創業團隊、投資團隊、服務(wù)團隊、導師團隊以及其他一(yī)系列的配套服務(wù)，整合到一(yī)起，才能(néng)形成良性循環。創業團隊看中衆創空間(jiān)項目的是其投資能(néng)不能(néng)跟上(shàng)。投資的跟進，需要把投資團隊整合起來(lái)，就(jiù)是不同投資方向、不同投資理(lǐ)念、不同投資階段的一(yī)些(xiē)投資要進行組合，為(wèi)創業團隊提供針對性服務(wù)。
  更主要一(yī)個(gè)方面是服務(wù)，在經營、運營當中的輔導應是經常性的，而非走馬觀光式、作(zuò)秀的輔導。目前，中國的服務(wù)存在一(yī)個(gè)現(xiàn)象就(jiù)是走秀，大咖們在做講演和宣講，卻沒人(rén)踏踏實實的跟進一(yī)個(gè)創業團隊去孵化(huà)和指導。每個(gè)創業項目、每個(gè)創業團隊均不一(yī)樣，同樣一(yī)個(gè)項目團隊之間(jiān)差異化(huà)的東西(xī)，需要的服務(wù)也(yě)不一(yī)樣，所以需要的是一(yī)對一(yī)服務(wù)和輔導。
  再有就(jiù)是務(wù)實，以點帶面得去做。要踏下(xià)心來(lái)，做出一(yī)兩個(gè)比較專業的項目，把這(zhè)些(xiē)東西(xī)理(lǐ)順了(le)、規範了(le)，投資一(yī)個(gè)團隊、引入一(yī)個(gè)團隊就(jiù)要對這(zhè)個(gè)團隊負責，慢(màn)慢(màn)你的口碑、體(tǐ)系和專業度會建立起來(lái)。這(zhè)跟商(shāng)業地産是一(yī)脈相通的，未來(lái)也(yě)才會有專業化(huà)的思考。

公寓寫字樓與衆創空間(jiān)有機結合 但(dàn)并不能(néng)根本去化(huà)
  說(shuō)到公寓産品和衆創空間(jiān)的結合問題，陳偉指出，兩者之間(jiān)借鑒點就(jiù)是運營模式是否能(néng)有機結合，從商(shāng)業地産運作(zuò)角度考慮找一(yī)個(gè)結合點，也(yě)就(jiù)是公寓産品定位的問題。 “一(yī)方面，衆創空間(jiān)需要公寓類的産品提供一(yī)個(gè)什(shén)麽樣的配套，包括硬件、軟件、公共等方面；另一(yī)方面相互結合涉及到聯合辦公也(yě)就(jiù)是WeWork的題材。”
  衆所周知，現(xiàn)在寫字樓等商(shāng)業地産面臨去化(huà)壓力，這(zhè)被寄希望于衆創空間(jiān)。但(dàn)在陳偉看來(lái)，衆創空間(jiān)并不能(néng)根本上(shàng)解決這(zhè)一(yī)問題。它隻是一(yī)個(gè)題材，隻不過現(xiàn)在被熱炒，無論做商(shāng)業地産、寫字樓還是衆創空間(jiān)，核心的東西(xī)還是運營。衆創空間(jiān)和寫字樓的結合，在硬件配套方面，根據創業團隊需求，基本上(shàng)有一(yī)個(gè)辦公區、一(yī)個(gè)路(lù)演區、大家的分(fēn)享區即可，但(dàn)關(guān)鍵的關(guān)鍵是軟件。如(rú)果做孵化(huà)器(qì)，不是靠租金(jīn)盈利的，就(jiù)要投資人(rén)能(néng)否認可、怎麽給投資人(rén)回報(bào)。
  關(guān)于公寓和寫字樓未來(lái)的生(shēng)命力，陳偉認為(wèi)，還是要做服務(wù)、做運營、做細分(fēn)，做好(hǎo)(hǎo)運營了(le)就(jiù)會有機會。隻要将産品做好(hǎo)(hǎo)服務(wù)，抓住定位人(rén)群，按照客戶要求做好(hǎo)(hǎo)産品，以及相關(guān)溝通，就(jiù)有機會。如(rú)果再像前幾年那樣開始賣寫字樓，是有些(xiē)困難了(le)。
  衆創空間(jiān)未來(lái)發展要找準定位 洗牌或将出現(xiàn) 
  在沙龍現(xiàn)場(chǎng)，陳偉強調，中國的衆創空間(jiān)行業還處于一(yī)個(gè)起步階段，未來(lái)肯定會出現(xiàn)洗牌。但(dàn)項目還是能(néng)做的，但(dàn)是怎麽做，在哪兒(ér)做，做到什(shén)麽程度，定位是什(shén)麽樣的，專業度是什(shén)麽樣的，盈利模式是什(shén)麽樣的，發展路(lù)徑是什(shén)麽樣的，可能(néng)需要大家來(lái)思考和探討(tǎo)。
  “但(dàn)發展過程中需要克服浮躁。”談到美國矽谷一(yī)行考察，陳偉深有感觸：美國的衆創空間(jiān)的産業非常成熟，也(yě)非常務(wù)實，而它的估值、整個(gè)運作(zuò)體(tǐ)系都非常規範，形成了(le)完整一(yī)套體(tǐ)系。像YC（Y-Combinator）是一(yī)種培訓營模式，每年搞一(yī)次集中訓練營，從上(shàng)千上(shàng)萬報(bào)名團隊當中，篩選出200個(gè)創業項目集中培訓。培訓當中會有風(fēng)投、輔導。效率非常高，他們選擇項目時(shí)，路(lù)演就(jiù)是5分(fēn)鍾時(shí)間(jiān)，5分(fēn)鍾将項目說(shuō)清楚，會給出通過或者不通過意見。訓練營過程中會随時(shí)跟蹤你的情況，給你提醒、警告和鼓勵，然後就(jiù)開始跟進。
  衆創空間(jiān)在中國未來(lái)一(yī)定是有很大發展，有利于中國産業升級改造。但(dàn)需要一(yī)步步紮紮實實的來(lái)做。未來(lái)的發展，在科技性、産業性、服務(wù)性等方面要加強。進入這(zhè)個(gè)行業，要結合當地産業優勢和産業發展規劃，以及高效資源、突出優勢來(lái)做，而不是盲目的。再有要定位清楚，到底是做聯合辦公，還是以孵化(huà)為(wèi)主導楚。目前來(lái)看聯合辦公在中國來(lái)說(shuō)，北上(shàng)廣地區可能(néng)有更多的市(shì)場(chǎng)，二三線城市(shì)租金(jīn)成本不是特别高，空置率又高，大面積做WeWork形式的話(huà)，會受到一(yī)定的限制。
  一(yī)個(gè)商(shāng)業地産人(rén)的領悟：轉型衆創空間(jiān)要靜下(xià)心來(lái)
  作(zuò)為(wèi)一(yī)個(gè)商(shāng)業地産人(rén)，在深入介入衆創空間(jiān)項目後，陳偉有了(le)越來(lái)越多的領悟。之所以選擇在杭州、上(shàng)海做衆創空間(jiān)，一(yī)方面是當地人(rén)合夥人(rén)、創業團隊對行業的了(le)解，另一(yī)方面在與當地氛圍比較好(hǎo)(hǎo)。
   “目前中國對衆創空間(jiān)這(zhè)個(gè)行業的介入相對比較短，處于一(yī)個(gè)摸索和起步階段，大家都需要靜下(xià)心來(lái)去轉型，尤其是房(fáng)地産行業的從業者，要轉變思路(lù)和理(lǐ)念。衆創空間(jiān)和公寓、寫字樓是兩類産品，不是一(yī)個(gè)概念，是戰略意圖的問題。”陳偉說(shuō)了(le)自己的感受，在現(xiàn)在這(zhè)個(gè)浮躁的社會，他也(yě)會有對自己職業生(shēng)涯恐慌、有危機意識。但(dàn)随着在杭州接觸到不同的人(rén)群，信心突然有回到了(le)他的身(shēn)上(shàng)。
   其實很多實體(tǐ)産業不是說(shuō)沒有發展的空間(jiān)，在每個(gè)行業裏把它研究透、研究精、研究專，都不要怕。本身(shēn)地産人(rén)就(jiù)有資本彙集的優勢，還有物業的優勢。需要注意的就(jiù)是對這(zhè)個(gè)産品戰略轉型的思考，有沒有從理(lǐ)念上(shàng)按照這(zhè)個(gè)行業的發展做一(yī)個(gè)定位。還有就(jiù)是整合資源的問題，也(yě)是需要我們考慮的。